• <table id="4q6q6"></table>
  • <table id="4q6q6"><noscript id="4q6q6"></noscript></table>

    左手融资右手收购,碧桂园买出一个最贵物业股

    文/读懂财经 郑鹏超 2021/06/08 19:33 碧桂园服务

    这才是“市值管理”的正确姿势。

    说起物业股,这两年没人比得上碧桂园服务。

    年初以来,碧桂园服务股价涨幅接近50%,市盈率超过70倍。上市首日即成为物业一哥,之后更是一发不可收拾,最新市值高达2370亿港元,2018年6月上市以来股价涨幅近700%,不仅超过了母公司碧桂园集团,更将其他物企远远甩在身后。

    这既要感谢好爸爸碧桂园,更要感谢手里的港元。算上最新的一轮融资,碧桂园服务融资总额达290.85亿港元。目前,保利物业市值也不过330亿港元。

    近300亿港元的融资让碧桂园服务成了港股最有钱的物企,一路买买买。2月份,其斥资48.46亿元买下蓝光嘉宝近半股份,创下行业最贵的并购纪录。

    用公司董事长李长江的话说,如果是一桩对未来有帮助,对当下也不会亏损的标的物出现的时候,为什么不去做呢?

    左手融资右手收购,四处攻城略地,扩大管理规模,这是碧桂园服务的核心逻辑。2020年业绩会上,公司更是放出风来,未来五年要做到千亿营收,2025年合约面积超过18亿平方米。而2020年,其收入只有156亿元,合约面积8.21亿平方米。

    这意味着,未来5年,其收入年复合增长率要继续保持在60%左右,合约管理面积每年要增长2亿平方米。这样的增速,市场很难不为之疯狂。瞧瞧,这才是“市值管理”的姿势。

    只不过,碧桂园服务真有业绩增长“永动机”吗?

     

    / 01 /

    碧桂园服务“称王”


    说出来你可能不信,碧桂园服务的风头早已盖过自己的爸爸,宇宙第一大房企碧桂园。

    截至6月8日,碧桂园服务和碧桂园市值分别为2370亿港元和2090亿港元,几乎相差一个保利物业。

    与行业对比,上市物企中市值超过2000亿港元的,只此一家。哪怕是还未上市,被公认为物企大哥的万物云,扳手腕也不一定赢得过碧桂园服务。

    从两家物企披露的数据来看,2020年万物云实现收入182.04亿元,高于碧桂园服务的156亿元,但从增速看,万物云同比增长27.36%,远低于碧桂园服务的61.7%。

    在盯着企业发展潜力的资本市场,万物云日后上市能否抢走碧桂园服务老大的宝座,或许要打一个问号。

    从财务数字来看,碧桂园服务“称王”似乎也在情理之中。对比2020年五家头部上市物企披露的经营数据,你会发现,碧桂园服务不止增速快,其156亿元的收入和33.97%的毛利率,也均在头部物企中排名第一。

     

    碧11

     

    即使对比物企的核心业务——物业服务,碧桂园服务的业务毛利率也要远高于其他头部物企。2020年,其业务毛利率达34.6%,而雅生活、绿城、保利、中海的物业服务毛利率分别为21.8%、12.8%、14.2%、10.9%。

    话又说回来,绿城、保利、中海这些深耕一二线城市的物企,毛利率竟然还不及深耕三四线城市的碧桂园服务。物企不像科技企业,一个产品创新就会拉开和其他公司的差距,作为资本密集型企业,好服务天然与成本开支直接挂钩。因为好的服务自然需要更多的人力、硬件支持,这也是导致物企普遍利润率较低的原因。

    碧桂园服务的高盈利能力,是否会与好服务相悖并不重要,市场更关心其想象空间。

    2020年业绩会上,公司表示,未来五年要做到千亿营收,2025年合约面积超过18亿平方米。而2020年,其收入只有156亿元,合约面积8.21亿平方米。

    毛估估,未来5年,其收入年复合增长率要继续保持在60%左右,合约管理面积每年要增长2亿平方米。这样的增速,市场很难不为之疯狂。

     

    / 02 /

    融资,成为高增长中关键一环


    碧桂园服务的千亿目标确实让人兴奋,但是,不要忘了,它现在已经是上市物企TOP1,未来五年要想保持60%复合增速,难度要比五年前公司保持60%复合增速大多了。

    而市场依旧愿意买单的原因在于,支撑其高增长的,并非只是靠公司老老实实做业务,而是通过不断融资、收购、再融资、收购实现。

    这轮物管行业上市潮后,物企资本实力扩大,并购潮随之而来。进入2021年后,“大鱼吃小鱼”更是频出。初步统计,一季度上市物企共发起13起收并购活动,涉及金额95.77亿元,已超过2020年全年。

    碧桂园服务更是深谙此道。2月份,其斥资48.46亿元买下蓝光嘉宝64.26%股份,创下行业并购之最。在此之前,其还收购了港联不动产、嘉凯城物业、北京盛世物业、成都佳祥物业等公司。

    与大手笔收购相伴的则是大额融资。2019年,碧桂园服务通过配发新股融资19.39亿元,2020年通过配发新股和发行可转换债券,分别融资77.45亿港元、38.75亿港元。5月25日,其发布公告称,通过配发新股及发行可转换债券融资155.26亿港元,其中,配发新股融资104.88亿港元,可转债融资50.38亿港元。这笔钱,都要用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金等。

    算上最新的融资额,上市3年,碧桂园服务从资本市场共计融得290.85亿港元。这一数字甚至逼近其他头部物企的市值。比如,截至6月8日,头部物企中,保利物业市值为339亿港元,中海物业市值仅268亿港元,甚至低于碧桂园服务的融资额。

    这也让碧桂园服务在这轮并购潮中占尽优势,一路买买买,做大规模。

    以2020年碧桂园服务披露的业绩为例,营收增长61.7%、净利润增长60.8%,其中,收购公司并表过来的收入总额约12.71亿元,净利润约2.34亿元。去除收购带来的收入、利润,2020年碧桂园服务收入、利润分别增长48.6%、46.7%。

    若再对应2017年、2018年碧桂园的新房销售金额增长78.3%、31.25%,不难发现,碧桂园服务2020年的高增长,主要是由碧桂园新房交付结算以及并购带来的。

    长期看,随着碧桂园服务的管理物业基数越大,碧桂园新房销售增速放缓,碧桂园服务的业绩也会放缓,而想要继续保持高增长,只能寄希望于不断的收购。不久前,公司董事长李长江在接受媒体采访时强调,碧桂园服务在市场扩张上不会停下脚步。

    所以我们看到,碧桂园服务不缺钱,仍然在募资。理论上,它只要多次以较高的市盈率配股,再去收购较低市盈率的物企,再装入上市公司,业绩就可以持续保持增长。这也是为什么碧桂园服务敢把目标,设定在未来5年增长超过5倍的原因。

     

    / 03 /

    增长“永动机” or 黄粱一梦


    老股民一定对2013年、2014年创业板大牛市记忆犹新,指数疯涨、估值奇高,上市公司纷纷通过高估值融资,再去收购做高业绩。结局如何,想必不用读懂君多说。

    不要误会,这并不是说碧桂园服务会重蹈覆辙,但这种发展模式,注定与较高的经营风险相伴。以较高的市盈率配股、收购市盈率较低公司的做法,也不可能让公司获得业绩增长“永动机”。

    高市盈率配股后,去收购低市盈率公司,装进上市公司填充业绩,只是表面看似股东利益最大化了。举个例子,20倍市盈率的泸州老窖、5倍市盈率的万科,你会买哪家公司的股票?估值低的基本面差一点,估值高的基本面更好,所以很难判断投资哪一个公司十年后的收益率会更高。

    同样,碧桂园服务虽然是高估值配股,再去收购低估值公司,但也不见得可以股东利益最大化。原因是,虽然收购过来的资产便宜,但资产质量却差一点。

    换句话说,就是你把持有的1股优质股权,换成了2股、3股普通股权,这不见得占了便宜。

    以碧桂园收购福建东飞为例,这家公司主业是园林绿化,2019年的净资产收益率毛估在25%,而碧桂园服务的净资产收益率高达43.7%。此外,碧桂园服务的业绩增长,有碧桂园新房不断交付带来新增管理面积做支撑,增长确定性也要远远高于福建东飞。

    而碧桂园配股融资再去收购,类似于以股权换股权,眼下很难判断这笔收购到底划不划算。若收购的资产在未来几年业绩滞涨甚至下滑,则会给碧桂园服务的业绩造成拖累。

    从这个角度来说,努力保持自己高盈利、高增长的碧桂园服务,更像是“市值管理”高手,其很难依靠收购,让自己获得增长“永动机”。你说呢?

    读懂财经原创文章,请转载时务必注明文章作者和“来源:读懂财经”?;队喽蕉炼凭哪谌?,如有任何问题,可联系读懂君(微信:dudong005)

    热门文章

    在线观看肉片AV网站免费,女邻居丰满的奶水完整版,五月丁香六月激情综合色 国精品午夜福利视频不卡| 春日野结衣| 久久久国产精品一区二区| 日本野外强奷在线播放VA| 欧美自拍另类欧美综合图片区| 黑人巨大超大VIDEOS-HD| 免费国产污网站在线观看15| 青柠在线观看免费高清视频下载| 狠狠色综合激情丁香五月| 国自产精品手机在线视频|